二个月前，他购买了一套新房子，但他的房间内已经布满了白蚁，而原来的主人对此一无所知。近日，拱墅区一家法院发布了一份关于该房产纠纷的判决书，该房产的业主贝某向购买该房产的洪小姐支付了两万元的经济损失。

洪小姐于2018年年底购买了贝某的房产，双方签署了《房屋转让合同》、《房屋买卖定金协议》及《补充协议》。协议中规定，贝先生在交付的时候，保证出售的房子和当初的房子一样，没有任何的渗漏/渗漏，没有任何的裂缝，没有任何的倾斜，没有任何的危险，如果没有做到这一点，那么就需要通过双方的协商来进行维修；如在三个工作天之内未能达成协议，则贝先生应负违约之责。在2020年的一月，买卖双方完成了交易。

但是，在转房后不到两个月，洪太太就在西南方的次卧房里发现了一只蚂蚁，她就跟贝先生交涉，要他负责。但贝先生说，他从来没有住过这栋楼，也不知道这栋楼有什么白蚁，只是向洪太太打听了一下防治方法。洪小姐在谈判失败后，向法庭提出了索赔，并向贝爷索要20%的赔偿。

“这分明就是在欺骗我们！”洪小姐说，虽然她在买房子之前已经去看了房子，但是现在是冬季，并不是白蚁的高发季节，而且，白蚁的问题也是隐藏的缺陷，她只是一个普通的买家，所以她的眼睛并不能分辨出来。

而贝先生则认为，在房屋内出现老鼠和蟑螂是很正常的现象，如果及时进行了消灭，并不会对房屋的日常使用造成影响，因此并不构成违约行为。

拱墅法庭审理后发现，该住宅是1998年建造的，1999年贝先生购买的，一直出租给他的兄弟一家，直到2019年才出租。根据《杭州市白蚁防治研究所旧房灭治施工单》等资料，法院从杭州市白蚁防治研究所获取的资料，发现贝先生的哥哥于2006年委托杭州市白蚁防治所处理的一处住宅内的白蚁。

在该案审理过程中，法院委托杭州市白蚁控制中心对此进行了实地勘察，并证实了室内确实存在白蚁危害，但仍能根除。

根据目前已有的证据，虽能证实贝家从2006年起就已经有了白蚁危害，但并不能证明贝家是故意隐瞒这一情况，而且，在有关的商品房销售合同中，并没有规定房子的质量有缺陷，而且，贝家也没有做出“无白蚁”的保证，因此，洪家提出的赔偿金额的20%，也就是400,000元，显然是太多了。

由于白蚁属隐蔽缺陷，买卖房子时正值冬天，还不是白蚁的活动高峰期，所以洪小姐即便是在购买之前进行了现场调查，也不知道该如何是好。由于后续的灭蚁会产生一笔不小的成本，法院在对实际情况、合同履行情况及预期收益进行分析的基础上，本着公平、诚信的原则，作出了一项裁决，即：贝某向洪女士赔偿损失20000元的经济损失。

此案经过二次审理，维持了原判决。

法院同时还提示，在二手房交易中，买家有权利按照合同中所规定的品质来购买房子，而卖家则要确保房子的品质达到合同中所规定的品质标准。

除了买家知道房子有缺陷，或者双方对于房子的质量有特别的约定，不管卖家有无过失，卖家都要对房子的隐藏缺陷，对买家承担质量缺陷的保证。换言之，即使卖家没有刻意隐藏房屋的质量问题，但其作为卖主，仍然要对房屋承担质量瑕疵担保义务。

在白蚁侵害的高峰期，大部分的房子都有被侵害的痕迹，特别是已经建造了很多年的二手房子，买家在检查房子的时候很难发现。买家在购买之前，应该先向卖家咨询一下，看看有没有“蚂蚁”之类的问题，如果卖家已经做出了保证，那就不会出现任何质量问题。买家在购买后，若发现有诸如蚂蚁等质量问题，应立即向买家投诉，并将双方的对话记录和照片保留